Polski Ład wprowadza zmiany w wielu aspektach i dotyczy to również najmu prywatnego. Od stycznia 2023 roku najem prywatny będzie miał już tylko jedną formę opodatkowania, a mianowicie ryczałt. Jednocześnie ryczałt nie będzie ujednolicony, ale wystąpi w dwóch wersjach. Czy istnieją sposoby na płacenie podatków od najmu prywatnego w niższej skali?
Zmiany roku 2023 – koniec prawa wyboru sposobu opodatkowania dochodów z najmu prywatnego
Do końca minionego 2022 roku podczas naliczania podatków z tytułu dochodów uzyskiwanych z najmu prywatnego można było stosować dwie formy. Jedną było rozliczanie się na zasadach ogólnych, czyli dochody objęte podatkiem w wysokości 17 lub 32%, a drugim sposób alternatywny, czyli ryczałt. Już od dnia 1 stycznia 2023 roku w dziedzinie najmu prywatnego wybór istnieć przestaje, a ryczałt staje się jedyną i obowiązkową formą opodatkowania.
Jednocześnie zmiana przepisów nie jest uciążliwa dla uzyskujących dochody z najmu prywatnego w odniesieniu do zadań administracyjnych, ponieważ nie ma potrzeby względem urzędu skarbowego dopełniać jakichkolwiek formalności. Ujednolicenie przepisów powoduje, że zmiany wchodzą w życie automatycznie dla wszystkich podatników, którzy uzyskują przychód z tytułu najmu prywatnego.
Ryczałt najmu prywatnego 2023 – dwie stawki
Już od stycznia roku 2023 weszły w życie dwie stawki ryczałtu ewidencjonowanego. Stawka jest uzależniona od wysokości uzyskiwanych przychodów z najmu prywatnego.
- Przychody z najmu prywatnego uzyskane na przestrzeni całego roku nieprzekraczające kwoty 100 tysięcy złotych opodatkowane są stawką 8,5%.
• Przychody z najmu prywatnego uzyskane na przestrzeni całego roku przekraczające kwotę 100 tysięcy złotych opodatkowane są stawką 12,5%.
W obu przypadkach chodzi o przychody, czyli całość opłat za lokal uzyskiwanych od najemcy bądź najemców, a nie o dochody netto.
Najem prywatny 2023 – brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu
Przejście na ryczałt jest związany z likwidacją kosztów uzyskania przychodów jako możliwości odliczania tych kosztów od przychodu.
Przy rozliczaniu według ogólnej skali podatkowej możliwe było odliczanie kosztów uzyskania przychodu od kwoty opodatkowania. Ryczałt nie pozwala na taką możliwość, a że z początkiem roku 2023 stał się jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, nie można będzie już odliczać:
- remontów mieszkania;
- zakupu wyposażenia mieszkania;
- ubezpieczenia mieszkania i mienia;
- odsetek od kredytu hipotecznego;
- odpisów amortyzacyjnych;
- wydatków na ogrzewanie, wywóz śmieci, opłat za wodę, gaz, prąd itp.
Przychód z tytułu najmu prywatnego nie uwzględnia również kwoty wolnej od podatku.
Ryczałt za najem prywatny 2023 – co zrobić, żeby płacić niższą stawkę?
Przy obliczaniu skali ryczałtu za najem prywatny w roku 2023 w niektórych sytuacjach nie można zrobić niczego. Nie ma możliwości odliczenia kosztów poniesionych za niezbędny remont, czy na zakup koniecznych sprzętów RTV i AGD koniecznych dla pozyskania najemcy. Są jednak aspekty, które mogą zostać przeniesione na najemcę.
W niektórych sytuacjach niezbędne będzie sporządzenie nowej umowy najmu. Chodzi o takie przypadki, gdzie w cenie najmu znajdują się wszelakie opłaty za prąd, czy wywóz śmieci. W nowej umowie najmu, która będzie zapewne dotyczyła również obniżenia ceny najmu, musi się znaleźć zapis, że koszt za tzw. media ponosi najemca. Są to wspomniane już opłaty za wywóz nieczystości, opłata za wodę i kanalizacyjna, opłata za ogrzewanie, opłata za energię elektryczną i ew. za gaz, za abonamenty telewizyjne, czy za dostęp do internetu.
Jeżeli umowa nie zostanie zmieniona, a w cenie najmu pozostaną opłaty za media, urząd skarbowy zaliczy wszystkie otrzymywane pieniądze od najemcy za przychód i obarczy ten przychód podatkiem, który może przekroczyć kwotę 100 tysięcy złotych i zostanie objęty wyższą stawką ryczałtu, czyli 12,5%.
